Qué pasó con los créditos hipotecarios? Después de 5 meses en alza, en junio cayó la venta de propiedades

¿Qué pasó con el auge de los préstamos hipotecarios?

Este mes fue el mejor junio de los últimos cinco años, aunque registró una caída en la venta de inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires respecto a mayo. Después de experimentar un notable aumento en los primeros cinco meses del año, los títulos en la Ciudad de Buenos Aires mostraron una sorprendente disminución en junio de 2024: se registraron 4.232 títulos, un 7,98 % menos que en el mes anterior, donde se registraron 4.590 escrituras. A pesar de esta cifra, siguen estando por encima de las ventas cerradas del año pasado, con un aumento del 27,47%. Además, los números también superan los valores de junio de 2019 y son similares a los de 2018.

Los datos reflejan que este es el mejor junio de los últimos cinco años y alientan las expectativas del sector tras la debacle pandémica, cuando los precios de venta se desplomaron más del 35%. Según el Colegio de Notarios de la ciudad, el importe total de transacciones en junio alcanzó los 362.001 millones, un 350,25% más que en junio del año anterior.

En el sexto mes del año, el monto promedio de operaciones fue de 85.539.116 pesos (US$ 90.730 según el tipo de cambio oficial promedio), lo que representa un crecimiento del 253,26% en pesos en un año, aunque en dólares cayó un 2,46%.

Los especialistas del sector inmobiliario esperaban un repunte en las escrituras formalizadas con hipoteca debido al alza de los créditos hipotecarios UVA. Sin embargo, en junio sólo se formalizaron 115 escrituras con hipoteca, un 5,5% más que el mismo mes del año pasado, pero un 18% menos que en mayo cuando hubo un total de 141 escrituras con crédito.

“En la medición interanual seguimos teniendo buenas perspectivas con un incremento del 27%. Mensualmente, una pequeña disminución en comparación con mayo. Pero lo que tenemos en cuenta es que en las mediciones el crédito hipotecario aún no despega ya que está en los mismos valores habituales”, dice Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Notarios de la Ciudad de Buenos Aires. Aunque mayo había dado una señal de que el mercado se preparaba para un escenario con hipotecas, “de momento están en consultas. Esperamos que el segundo semestre tenga ese despegue necesario”, añade.

Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, lo destaca: “Es cierto que aún no se ha comprobado la mejora de las ventas a través del crédito, pero hay que tener en cuenta que los bancos están armando estructuras e implementando nuevos procesos. Se espera que el otorgamiento sea muy lento en los primeros meses, y no hay que olvidar los aumentos en el precio del dólar en los últimos meses”.

El Colegio afirma que en el primer semestre del año, el número total de hipotecas es de 624, cifra similar a la del año pasado. “En cambio, cuando estaban de moda los créditos UVA, en un solo mes eran 2.400”. Es decir, en seis meses sólo se obtuvo el 25% de lo registrado en un solo mes con la UVA. “El número de junio es bueno porque está en sintonía con lo que viene en el año, mientras no esté el crédito iremos a este monto”, afirma De Bártolo.

“Los bancos están siendo complacientes, no están atendiendo los pedidos que tienen y están rearmando su logística para poder dar préstamos, pero seguramente en dos o tres meses empecemos a ver el crecimiento de las escrituraciones con créditos hipotecarios”, concluye Gómez Picasso.

Préstamos hipotecarios: ¿qué documentación necesitas?

Solicitar un préstamo hipotecario para comprar una vivienda es una de las decisiones más difíciles que toma una persona en su vida financiera. El regreso de los créditos UVA a la Argentina, liderados por 21 bancos, despertó el interés de muchos que sueñan con acceder a una vivienda propia. “Desde el primer anuncio de un crédito hipotecario se despertó una enorme expectativa dentro del mercado y entre los interesados en poder acceder a una vivienda”, dijo José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, en el marco del seminario realizado por el Colegio de Notariados de la ciudad de Buenos Aires.

El nuevo ciclo del crédito hipotecario no sólo se presenta como una opción viable para afrontar el alquiler, sino que también tiene sus oportunidades y debilidades. “Es muy importante que la comunicación entre las partes sea muy didáctica y clara, desde todos los sectores (bancos, notarios, canal inmobiliario). Además, no todos los inmuebles son aptos para el crédito, porque si el vendedor no está dispuesto a hacerlo quedará fuera”, explica Rozados.

El gran desafío en este contexto es que el proceso sea eficiente y sin demoras. “Uno de los ítems fundamentales es la simultaneidad: es muy importante que el escribano esté presente desde el inicio de la solicitud del crédito en ese acto”, aseguró el presidente del Colegio de Escribanos de la ciudad, Jorge De Bártolo. “Cuando empiezan los créditos hipotecarios, automáticamente todo se acelera. Nos estamos preparando para un aumento notable en la cantidad de escrituras”.

Documentos necesarios por parte del comprador:

• Documento Nacional de Identidad (DNI)
• Factura de un servicio o impuesto a su nombre para verificar domicilio
• Relación de Dependencia y Jubilados: último recibo de sueldo/haberes (si no se acredita sueldo/haberes en el banco)
• Autónomos: certificación de Ingresos netos extendida por contador público con firma certificada por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de los últimos 12 meses
• Monotributistas: últimas tres o seis constancias de pago del monotributo (dependiendo del banco)

En todos los casos, no deberá registrar antecedentes desfavorables en agencias de informes o en el Banco Central de la República Argentina durante los últimos 12 meses.

Documentos necesarios por parte del vendedor:

• Fotocopia de escritura de dominio (título de propiedad)
• Plano municipal para la provincia de Buenos Aires o plano de propiedad horizontal y reglamento de propiedad y administración para CABA. Además, el plano de subdivisión del inmueble aprobado si existe.
• Instrumento de reserva ad referéndum del otorgamiento del crédito, con los datos del comprador y del vendedor (nombre, apellido, DNI, domicilio, teléfono y correo electrónico)
• Información del inmueble: calle, número, piso, departamento, número de unidad funcional, número de unidad complementaria (como cochera o baulera), lugar de localización.
• Valor del inmueble, que luego será tasado por el banco.

En caso de préstamo para mejoras edilicias, se debe adjuntar la escritura del inmueble y los planos de las obras a realizar certificados por ingeniero o arquitecto con sus respectivas certificaciones.